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9城发布房价“限跌令”,逻辑是什么?影响有多大?

发布时间:2021-09-27        浏览次数:0

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  日前,河北张家口市出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”政策,被外界称为“限跌令”。据不完全统计,包括张家口在内,8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”,基本都是为三四线城市,包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山。据说,石家庄、昆明等二线城市或二线城市某些行政区也在出台类似的政策或措施,不过这些措施并未通过官方文件的形式发布,而是以内部会议或者以房协文件来实施。
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  我们关心的是,“限跌令”为什么在这个时候这么频繁?房价难道要不停地跌下去?“限跌令”能止住房价下跌吗?首先,“限跌令”不是现在才有的。每当楼市下滑到一定程度,开发商回款变弱,资金链压力大,就会出现新房打折促销。比如,2008年、2014-2015年,很多城市都曾上演过“限跌令”。特别是,如果商品房市场走弱再遇上信贷等融资政策收紧,那些拿地成本低或资金链紧张的开发商打折力度更大。

 

 

  对此,有的城市担心“打折降价”形成趋势,造成传染效应,这不仅会导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱,冲击土地市场并导致地产全链条收缩,而且对此前拿了高价地的开发商也不公平,基于以上考虑就会祭出“限跌令”。其次,有一些“限跌令”是合理的。房子是特殊商品,按照国家及各地规范预售和销售的管理政策,在申请“一房一价”的价格备案以后,新建商品住房项目才能获得预售证。

 

 

  并且,新房项目要按照备案价销售,超过备案价15%的,要重新备案。所以,此次河北张家口的政策严格来看并不是“限跌令”,而是坚持预售管理政策、维护“一房一价”原则而已。这样做,某种程度上也是维护购房者和小业主的利益。因为,当地价等开发成本比较高数据,降价幅度太大了,开发商做品质的动力就小了,项目可能就会出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等现象。在预售制度下,这些问题在买房时可能看不出来,在交付货入伙居住后就会发现,这就会导致小业主维权,住建部门的压力就大了。

 

 

  根据70城房价指数,8月份20个城市新房价格下跌,多为三四线城市。8月份,二线城市二手住房指数环比涨幅为0.0%,2015年以来首次停涨,有43个城市的二手房价格指数下跌或停涨,比7月增加了14个,下跌或停涨城市数创2015年3月份以来最大(除疫情冲击的2020年2月份)。三四线城市为-0.1%,为2020年以来首次下跌。

 

 

  可见,出台“限跌令”的都是三四线城市,因为目前房价下跌的主要是三四线城市。2014-2018年,大规模棚改叠加“去库存”利好,三四线城市建设了很多房子,现在优惠政策都退出了,连续几年刺激“返乡置业”,现在动力也下降了,三四线城市房价下跌在清理之中。当刺激楼市、大规模放水已成为过去式,当人口增量难以支撑楼市需求,估计还会有更多的三四线城市下跌,基于稳定的长效机制考虑,管理者也会祭出“限跌令”,甚至不排除二线城市也会这么做,主要是一些弱二线城市。

 

 

  看到楼市问题要用新思维。楼市重心开始向都市圈转移了,包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈,包括9个国家中心城市在内的核心区域,正在成为楼市供应和需求的有效区域,占新增供需的比例越来越大。而且,人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙,楼市有效需求的区域重心在变化,内地三四线城市楼市下行的影响就很小了。

 

 

  对于内地三四线城市来说,如果供应量大,人口外流和老龄化严重,基于“稳地价、稳房价、稳预期”考虑,必须要祭出“限跌令”,但这样的做法可以缓减下跌的节奏,但无法阻止下跌的进程。短期内,要合理评估在售库存和潜在库存,及时停止供地和旧改,收缩楼市增量供应区域,避免财政在公共服务上无序投放,保护好中心区和安全区,守住楼市的基本盘,做到楼市下限有支撑;长期看,还是要夯实产业和人口基础,要和周边中心城市做好产业协调和互补、错位发展,慢慢扩大楼市需求的范围。

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