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房地产还暴利吗?高负债暴露了一个行业的秘密

发布时间:2021-09-19        浏览次数:0

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 房地产行业有太多的争议,到底是不是实体经济?房价到底高不高,有没有泡泡等?房地产行业是不是暴利行业同样颇具争议,其实在我看来,哪有什么绝对的答案,大家各自立场不同,眼界不同,甚至可以说格局不一样,怎么可能回答一致呢?


你说房价高不高,永远有人觉得便宜,你说房地产是虚拟经济,可以这么说,如果房子回归居住属性,那可以说是实体经济,但是如果被过度金融化投资化,那就可能谈不上是实体经济。至于有没有泡泡,有人觉得如果有为啥不破?所以就这样断然否定了。

现实中哪这么简单啊!就好比说当前的房地产调控,一面严格约束着房地产行业,一面又希望它能够健康可持续发展,这并不矛盾,但某些人是无法理解的。

再来站在行业的高度和历史的角度来审视房地产,到底是不是暴利行业呢?

9月15日,2021博鳌房地产论坛上,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,前两年媒体老说房地产行业是暴利行业,其实并非如此。房地产并不是暴利行业,他们的确赚了很多钱,但并不是暴利。跟其他行业不同,房地产行业成本非常高。房企依靠高负债运转,同时也需要承担高额的利息、高融资成本和不断上升的土地重置成本,因此,假如开发商卖房子的售价比为30%,但其拿到手的利润可能只有3%至5%,并不是企业规模做得越大,利润就越高,说房地产行业是暴利行业其实是有点冤的。

陈淮说得对不对呢?我只能说不能说全错,也不能说全对。我们应该辩证来看,他说以前媒体老说房地产行业是暴利行业,他认为并非如此。我认为,那以前是不是暴利行业,今天是不是暴利行业,这是两回事。房地产行业到底冤不冤,也不是你我说了算的。

有开发商提出,房地产不能再依靠土地红利、金融红利赚钱,越来越像制造业了,但不代表房地产行业就没有机会。也有开发商表示,房地产此前经历了高杠杆、土地红利时代,已走过了暴利时代,未来不太会有非常高的利润率。

其实,在今天房地产行业急剧变革的时代,很多开发商是有共识的,那就是房地产行业不再暴利,但要知道,过去,开发商是不承认的,绝大多数房地产商对此讳莫如深,因为这是“商业机密”,不可为外人道也。还有开发商大佬怒怼媒体,不过今天他没机会怼了。

这说明什么问题呢?或许真正暴利的时候,没有人愿意承认,但时过境迁,如今的开发商再也不讳言房地产曾经的暴利。这当然有心理的作用,毕竟过去跟现在落差是非常大的。

这应该源于房子是用来住的不是用来炒的这个新时代的定位,决定了房地产行业注定要迎来一场巨大的改变。

所以,从辩证角度看,陈淮说房地产行业现在不是暴利行业或许就是对的,但如果他说以前也不是,那跟现在的开发商的言论就是矛盾的。谁对谁错,谁心里没有点数吗?

其实是不是暴利,还有一个活生生的例子大家都看得到,其实最近这两年房地产开发商,哪怕是巨头都面临着资金链的断裂,这难道不是房地产行业金融化的表现之一吗?一连串大型房企接连爆雷,难道还不能说明问题吗?

我觉得陈淮就已经告诉了我们答案。“房企依靠高负债运转,同时也需要承担高额的利息、高融资成本和不断上升的土地重置成本。”

什么行业才敢这么玩?只有过度金融化的房地产行业,这也是早期房地产行业空手套白狼时玩出来的胆量。但那会房地产行业正处在一个快速上涨期,水涨船高,掩盖了很多问题。

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房地产越来越猛,开发商胆子越来越大,一些开发商前几年疯狂拿地、收购小公司、入股大企业等各种操作,哪怕负债累累,好像都不怕。但谁也没想到,房地产变天了,从房住不炒开始,一系列强硬政策组合拳大大收紧了金融口子,房地产逐渐回归居住属性,“三线四档”的出台更是让很多大房企的问题暴露出水面,这时候,大家才发现,原来裸泳的在大潮过后,不经意间曝光了。

对于房价暂且不谈,房地产池子里的资金大大缩水,试问,过去那套高杠杆玩法还怎么持续下去?房地产业不良率上升,很可能要从房企资金链断裂开始。

动不动上万亿的负债,就连一个城市的经济在房企面前也是甘拜下风。你说如果房地产行业不调控,那暴利会有多么严重?幸好及时刹车,否则你还为他们辩护?

所以,陈淮说的话,房企依靠高负债运转恰恰暴露了这个行业的问题。

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据国信证券数据显示,营收增长的同时,毛利率却明显下降。20家典型房企2021年上半年平均结算毛利率为22%,相对去年同期大幅下降了5.2个百分点,创下近十年最低水平。

其实现在纠结这个行业是不是暴利行业并不重要,重要的是这个行业已经不能与当年同日而语,未来又该怎么走。唯一能做的就是,端正态度,不过度乐观,也不过度悲观。

需要淡定的是,过去高速增长时代结束了,房地产不可能再像以前那样,但值得乐观的是,房地产行业所有的努力都在为健康可持续发展而铺垫,都在为真正自住购房需求服务。接下来的市场还有可为,尤其是抓住这个时间节点,多花点心思踏踏实实为购房者服务吧!

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